Как продать вашу недвижимость в Паттайе?

Любой клиент при покупке недвижимости смотрит не только на цену, но и на условия и сроки платежа и рассрочки, внимательно изучает кто и сколько платит налогов, какой этаж, куда смотрят окна, взвешивает, сравнивает, оценивает и т.д. и т.п. Но 90% людей, желающих продать свое жилье почему-то присылают нам минимальную, а зачастую и неполную, информацию, которая не позволяет полноценно продавать их жилье. Поэтому, если вы реально хотите продать свою недвижимость - внимательно прочитайте написанное ниже, поставьте себя на место потенциального покупателя и пришлите нам все, что нужно для нормальной продажи. Ну, а теперь, собственно, сама статья. 

Ни для кого не секрет, что каждый у кого нет квартиры (или дома) в Паттайе - мечтает их купить, а каждый уже купивший – мечтает их продать (и купить еще лучше). Это в теории. Теперь давайте перейдем к практике. О том как купить готовую квартиру  читайте здесь, о том как приобрести новостройку – здесь, про дома – вот здесь. А о том как продать контракт на новостройку или готовую недвижимость – читайте ниже в этой статье.

Ситуация на рынке недвижимости в Паттайе

Настоящий момент (начало 2015 года) – не самый простой для рынка недвижимости в курортных зонах Таиланда вообще, и для рынка Паттайи в частности. Кризис в Европе, санкции и падение рубля в России – все это не слишком стимулирует покупку недвижимости в Таиланде иностранцами. Однако, кризисные времена – лучшее время для покупки недвижимости и ряд инвесторов этим очень удачно пользуются. Скажем сразу, на продажах тайцам кризис в России никак не сказывается и некоторое падение спроса со стороны граждан других стран практически никак не отражается на состоянии рынка недвижимости Таиланда в целом  - в стране, между прочим, живет 70 миллионов человек!

Если говорить откровенно, то больше всего пострадал «русский рынок». Резкий рост курса доллара привел к тому, что многие россияне не имеют возможность оплачивать свои обязательства по жилью в новостройках. По различным оценкам доля покупок россиян в Паттайе была 40-45%, а по отдельным проектам – до 75-80%. Как следствие – на рынке появилось много предложений контрактов на строящееся жилье при общем снижении спроса на новостройки. В результате практически любой покупатель строящегося жилья имеет возможность купить либо у застройщика, либо поискать аналогичную перепродажу с рынка. Как правило, условия рассрочки у застройщика всегда лучше: первый взнос ниже, график платежей более щадящий и т.д. Поэтому при продаже контракта нужно понимать, что шанс его продать будет только в том случае, если ваша цена будет более привлекательной – то есть более низкой. По различным оценкам в последние несколько лет россияне купили от 9-10 до 12-13 тысяч квартир и домов в новостройках в Паттайе и окрестностях. Сейчас, после обвала рубля многие начинают думать о продаже своих контрактов, поскольку платить в рублях нужно уже в 2 раза больше. Если вы еще не приняли решение – рекомендуем почитать нашу статью «Что покупать в Таиланде в кризис?»

Определение цены на недвижимость

При любой продаже отправной точкой является цена. Для ее определения нужно вспомнить почем вы свою недвижимость (или контракт на новостройку) приобрели или, если вы делали там капитальный ремонт, во что она вам всего обошлась. Далее - сравниваем вашу желаемую цену и рыночную стоимость квартиры или дома в настоящий момент – и принимаем решение, по какой цене ее выставлять на продажу. 

Если же вы перепродаете контракт в новостройке - нужно для начала сравнивать с текущими ценами застройщика. При этом не нужно тешить себя мыслью, что если у вас цена дешевле застройщика "аж на два-три процента", то за вашей квартирой выстроиться очередь. Тут, во-первых, необходимо учитывать общую востребованность вашего проекта - показателем этого является прежде всего количество проданных квартир. Во-вторых, общее состояние рынка в настоящий момент - а оно, как описано выше, в начале 2015 года более чем плачевное ввиду сильного падения продаж. Поэтому при определении цены лучше постарайтесь поставить себя на место потенциального покупателя и удивить его вашими условиями, чем рассматривать продажу исключительно "со своей колокольни".  Поверьте, так ваша недвижимость продастся быстрее. Причем все расчеты нужно делать в батах, поскольку и покупали вы и продавать будете тоже в батах, а сколько вы потратили на это долларов, евро или тугриков потенциального покупателя мало волнует - он будет платить в батах.

Обращаю особое внимание, что ваша продажная цена обязательно должна включать процент комиссии агенту за его труды. Сразу поясним – почему? Во-первых, вы сами в этом заинтересованы, поскольку будете знать, что вашу квартиру все агенты продают за одинаково адекватную цену. Когда же одна и та же квартира (или дом) продается в разных местах по разным ценам - это крайне нервирует потенциального покупателя. Более того, кто-то из горе-риэторов может поставить такую огромную комиссию (а такое бывает), что сделает вашу недвижимость вообще неконкурентной по цене! И не надо считать покупателя вашего контракта глупее себя - многие сейчас тщательно анализируют цены, особенно в интернете, стараясь найти подешевле. Предложений на продажу сейчас более чем достаточно, поэтому чтобы продать быстрее не изобретайте велосипед и включите комиссию в цену. Во-вторых, мы работаем на рынке 8 лет и дорожим своей репутацией. Мы стараемся продавать по самым низким ценам, поэтому включение комиссии в цену гарантирует, что у любого агента цена будет не ниже, чем у нас. Поэтому, когда продавец пишет «набросьте свой процент сверху» - мы вежливо отказываем и не занимаемся такой продажей: желающих продать на нормальных общепринятых условиях и так более чем достаточно!

Как оплачивать налоги на недвижимость?

При любой сделке с квартирой или домом возникают расходы: это могут быть налоги, сборы, пошлины и пр. Поэтому нужно сразу определить кто это будет оплачивать. В нашей практике были случаи, когда реальный покупатель отказывался от сделки из-за того, что оплата расходов не была оговорена заранее. При продаже готового жилья обычно принято что продавец и покупатель платая по 50%. Хотя возможны и варианты когда все оплачивает либо продавец, либо покупатель.

При продаже контракта в новостройке (когда документы на собственность еще не оформлены) налогов как таковых не возникает – ничего переоформлять в лэнд-офисе не нужно. Но за изменение имени в контракте любой застройщик, как правило, попросит внести сумму, оговоренную в вашем контракте (читайте внимательно свой контракт). Эту сумму всегда платит продавец, в противном случае ваша квартира будет продаваться на других чем у застройщика условиях и ее нельзя будет включить ни в один прайс-лист: значит шансы на продажи падают. То есть Ваша продажная цена обязательно должна включать стоимость переоформления контракта у застройщика.

Куда платить деньги?

Обычно, при продаже вторичного жилья такой вопрос не возникает: расчеты производятся как правило именным банковским чеком прямо в момент переоформления жилья. Чек может быть на имя продавца или его доверенного лица. А вот при продаже контракта (как на кондо, так и на дом) в новостройке – этот вопрос нужно обсуждать отдельно. Покупатель всегда платит на счет застройщика. А куда платить покупателю вашего контракта?

Некоторые застройщики при перепродаже готовы выставить инвойс и, приняв деньги от покупателя, рассчитаться затем с продавцом. В этом случае нужно уточнить в как скоро и в каком виде вы сможете получить свои деньги от застройщика. Как правило – это именной банковский чек, который необходимо получить лично в Паттайе.

Значительная часть застройщиков при перепродаже контракта предлагает сторонам полностью рассчитаться самим. В этом случае придется подумать, какие варианты могут вам подойти. Можно приехать в Таиланд лично на переоформление, можно доверить получение денег доверенному лицу в Паттайе (если таковое имеется), можно попросить отправить деньги на ваш счет в Таиланде (если он есть). Теоретически, при хорошей организации процесса, можно даже рассчитаться, например, рублями в России. Поэтому, для скорейшей продажи Вашего контракта, нужно определиться с возможными методами расчетов заранее.

Как выставить недвижимость на продажу?

Для того, чтобы выставить на продажу вашу недвижимость или контракт на приобретение недвижимости в строящемся проекте нам ОБЯЗАТЕЛЬНО необходима информация, описанная ниже. По ее получении мы сразу выставляем вашу недвижимость на наш сайт, а в случае необходимости – уточняем необходимую информацию.
Также  вы можете воспользоваться нашей краткой  формой-заявкой на продажу недвижимости, но луше дочитайте до конца и пришлите более полную информацию.
ЭТО ВАЖНО! Господа, пожалуйста, указывайте все цифры обязательно в тайских батах. Другая валюта в Таиланде не ходит!

Строящееся жилье.

В эту категорию входят квартиры и дома, которые еще строятся или уже построены, но на них не оформлено свидетельство о собственности. Если вы не владеете английским, то кроме нижеперечисленной информации, пришлите нам копию вашего контракта с застройщиком. Многие "стесняются" присылать свой контракт, думая: "Ведь там же написано по какой цене покупалось, поэтому можно вычислить сколько я наварил!" Поверьте, нам абсолютно все равно сколько вы хотите заработать - мы всегда стараемся продать ваш контракт как можно быстрее, чтобы заработать самим. Чужие деньги мы не считаем.

Продажа контракта на квартиру в кондоминиуме

1. Название проекта и наименование здания (если их в проекте несколько)
2. Номер квартиры и ее площадь по контракту
3. Тип собственности – иностранное или тайское имя
4. Сколько в батах оплачено по контракту фактически
5. Сколько в батах осталось выплатить по контракту и график этих платежей с датами
6. Как платятся налоги (согласно контракту с застройщиком)
7. Цена в батах, включающая комиссию агентства и стоимость переоформления контракта у застройщика.
8. Варианты расчетов: на счет застройщика, на ваш счет в Таиланде, в другой стране или третьему лицу или еще что-то.
9. Как с вами быстро связаться (телефон, скайп, почта и пр.)

Продажа контракта на строящийся дом

1. Название проекта (для отдельно стоящего дома – его местоположение)
2. Номер дома, его площадь и площадь участка земли по контракту
3. Сколько в батах оплачено по контракту фактически
4. Сколько в батах осталось выплатить по контракту и график этих платежей с датами
5. Как оплачиваются налоги (согласно контракту с застройщиком) и кто платит за регистрацию тайской компании
6. Цена в батах, включающая комиссию агентства и стоимость переоформления контракта у застройщика.
7. Варианты расчетов: на счет застройщика, на ваш счет в Таиланде, в другой стране, оплата третьему лицу или что-то еще.
8. Как с вами быстро связаться (телефон, скайп, почта и пр.)

Вторичное жилье.

В эту категорию входит недвижимость, на которую оформлены документы о собственности – на иностранное имя либо на тайскую компанию.

Продажа квартиры на вторичном рынке

1. Название проекта и наименование здания (если их в проекте несколько)
2. Номер квартиры и ее площадь в свидетельстве о собственности
3. Тип собственности – иностранное или тайское имя
4. Если тайское имя - копии документов на Вашу тайскую компанию и контакты юридической фирмы, в которой Вы обслуживаетесь
5. Копии всех листов чаноота (свидетельства о собственности) с обеих сторон 
6. Если тайское имя – продажа вместе с компанией или нет
7. Цена в батах, включающая комиссию агентства
8. Порядок уплаты налогов: 100% покупатель, 100% продавец или 50 на 50%
9. У кого взять ключи для показа квартиры
10. Как с вами быстро связаться (телефон, скайп, почта и пр.)
11. Как скоро вы сможете приехать в Таиланда для переоформления недвижимости

Продажа готового дома

1. Название проекта (для отдельно стоящего дома – его местоположение)
2. Номер дома, его площадь и площадь участка земли в свидетельстве о собственности
3. Копии всех листов чаноота (свидетельства о собственности) с обеих сторон
4. Копии всех документов на вашу тайскую компанию и контакты юридической фирмы, в которой вы обслуживаетесь
5. Как продаете: вместе с тайской компанией или нет
6. Цена в батах, включающая комиссию агентства
7. Порядок уплаты налогов: 100% покупатель, 100% продавец или 50 на 50%
8. У кого взять ключи для показа дома
9. Как с вами быстро связаться (телефон, скайп, почта и пр.)
10. Как скоро (если это необходимо) вы сможете приехать в Таиланда для переоформления