Покупка квартиры на вторичном рынке.

Процесс приобретения готовой квартиры (или кондоминиума) на вторичном рынке Паттайи (да и Таиланда вообще) довольно прост. Подготовка документов занимает обычно около недели, а само переоформление прав собственности занимает, как правило, 2-3 часа. Такая простота оформления, кстати, является одной из причин, почему покупка кондо в Паттайе так популярна у иностранцев. Давайте рассмотрим последовательность действий при покупке квартир в Таиланде более подробно.

1. Выбор квартиры.

Вторичный рынок жилья в Паттайе огромен, поэтому для выбора оптимального варианта лучше прибегнуть к помощи профессионального риэлтора. Агентство недвижимости не только поможет вам с подбором жилья в Тайланде, но обязательно проверит у продавца документы на право собственности, узнает точную стоимость налога при оформлении кондо и обеспечит полную юридическую поддержку до самого момента получения ключей и заселения. Сразу скажем, что комиссию риэлтору в Тайланде всегда платит продавец недвижимости – никакой дополнительной платы с покупателя агент не берет. В нашей практике была масса примеров, когда покупатель пытался оформить сделку без агента – дабы «сэкономить» на комиссии. Но, как показывает наш многолетний опыт, такая «экономия» довольно часто оказывалась дороже для самого покупателя, не говоря уже о потраченных нервах. Не зная местных законов, юридических процедур и вообще местных правил ведения дел, покупатель всегда попадает на какие-то дополнительные расходы за услуги, которые агентство недвижимости предоставляет бесплатно. Случалось, что в последний момент покупателю приходилось платить 100% налогов, хотя договаривались как будто совсем о другом. Поскольку делопроизводство ведется только на тайском языке, это также является огромной проблемой – бывали даже единичные случаи, когда в свидетельство на квартиру вписывался не покупатель, а абсолютно другой человек. Поэтому наш вам совет – не проводите эксперименты на себе: повезет – не повезет. Каждый труд должен быть оплачен, поэтому оформляя недвижимость через наше агентство вы можете быть уверены в законности приобретения. Свидетельством тому – наша репутация и шестилетний опыт работы лет на рынке.

2. Подписание договора купли-продажи.

Определившись с квартирой необходимо подписать договор о ее приобретении с собственником. Сразу оговоримся, что единой формы договора о приобретении недвижимости в Тайланде просто нет, поэтому текст этого документа может существенно различаться в разных компаниях. Договора, используемые в нашей компании, продуманы и отработаны до мелочей, подтверждением чему служит 12 лет на рынке и более 500 проведенных сделок на вторичном рынке. По сути дела, данный договор является предварительным и определяет права и обязанности сторон лишь до момента оформления права собственности. После оформления документов, покупатель получает в Лэнд Офисе чаноот (так в Таиланде называется документ, удостоверяющий право собственности на квартиру) и государственную форму договора купли-продажи, в которой указаны только цена и имена продавца и покупателя. Поэтому в предварительном договоре обязательно должны быть прописаны все нюансы предстоящей сделки: как платятся налоги, в каком виде продается квартира, каковы крайние сроки закрытия сделки и размер аванса (задатка). Аванс, уплачиваемый по договору покупателем, свидетельствует о серьезности его намерений: как правило его величина колеблется в пределах 5-10% от стоимости кондо. Договоры, составляемые нашим агентством, предусматривают штрафные санкции для обеих сторон. Если по каким-то причинам продавец не смог произвести переоформление своей квартиры в оговоренный срок, он обязуется вернуть задаток и уплатить неустойку: ее размере 30-100% от величины задатка. Если покупатель не смог оплатить стоимость квартиры в оговоренные срок и– его задаток «сгорает» и достается продавцу.
Если одна из сторон договора является иностранцем, то допускается составление договор купли-продажи на английском языке, если обе стороны граждане Королевства – то исключительно на тайском. Договоры, составленные на любых других языках считаются ничтожными и не будут приняты к рассмотрению в Тайском суде.

3. Сбор документов для оформления квартиры.

Для переоформления прав собственности на покупателя, в государственный регистрирующий орган (Лэнд Офис) нужно предоставить всего два документа. Продавцу необходим соответствующий документ из администрации кондоминиума, а покупателя – справка из коммерческого банка, работающего на территории Королевства Таиланд. Она называется Foreign Exchange Transaction Form (или FET), тайское название แบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (или ธ.ต.3), и свидетельствует о том, что деньги на покупку недвижимости ввезены покупателем из-за рубежа. Она является необходимым условием для оформления кондоминиума в собственность на иностранного гражданина. Если покупка квартиры производится на имя компании, зарегистрированной в Таиланде, то не нужен даже этот документ. Справку FET теоретически можно получить в любом банке на основании международного перевода из другой страны или при обмене дорожных чеков. Как правило, для удобства клиентов, мы открываем счет в одном из тайских банков - абсолютно бесплатно. Сразу оговоримся, что без помощи агента открыть счет не слишком просто: в большинстве отделений банков обычно требуют разрешение на работу или как минимум долгосрочную не туристическую визу. При покупке кондо открытие счета не является обязательным, но это довольно удобно: во-первых, покупателю не нужно хранить наличные «под подушкой» до момента оформления квартиры, во-вторых, при наличии счета в Тайланде вы всегда можете обменять наличную валюту, положить на счет баты и пользоваться при расчетах на отдыхе (да и в любой стране мира) дебетовой картой тайского банка.

4. Перевод права собственности.

Для перевода права собственности с продавца на покупателя-иностранца в Лэнд Офисе от Вас потребуют следующий пакет документов на государственном языке (тайском):
- копии паспорта продающей и покупающей стороны (или документа их заменяющего) с датой и подписью;
- именная справка FET, выданная покупающей стороне одним из коммерческих банков Королевства Таиланда ;
- соответствующий именной документ, выданный продавцу администрацией кондоминиума;
- оригинальный чаноот (документ о праве собственности на квартиру);
- соответствующее типовое заявление о переоформлении, подписанное сторонами или их уполномоченными представителями.
Последний документ готовится и заполняется за вас нашими сотрудниками (естественно бесплатно) – вам останется только его подписать. Обращаем ваше внимание, что для подачи документов нет никакой необходимости специально приглашать лицензированного юриста, услуги которого стоят денег. Затем сотрудники Лэнд Офиса проверяют подлинность и соответствие документов, есть ли обременения на продаваемую квартиру, возможность перевода права собственности на иностранца, а затем заполняют типовой договор утвержденной формы и предлагают подписать его сторонам – но сначала необходимо оплатить все сборы, пошлины и налоги. Все можно оплатить тут же в кассе Лэнд Офиса. Нужно понимать, что когда вы подписываете договор в Лэнд Офисе, вы соглашаетесь с тем, что расчеты произведены полностью и вы принимаете квартиру в том виде, в каком она есть. Поэтому полный расчет обычно осуществляется там же – как правило именным банковским чеком, редко – наличными батами. После того, как покупатель получает оригинал чанота (свидетельства о праве собственности) – он является абсолютно законным приобретателем квартиры.

5. Налоги и сборы на недвижимость в Таиланде и дополнительные расходы при покупке.

В отличие от большинства государств, в Тайланде нет налогов на владение квартирой и вообще жилой недвижимостью. Поэтому рядовой владелец кондоминиума может столкнуться с проблемой уплаты налогов и сборов только два раза в жизни: при покупке квартиры и при ее последующей продаже. Порядок оплаты налогов и сборов при приобретении недвижимости оговаривается в предварительном договоре, заключаемом при участии агентства недвижимости. В последнее время большинство продавцов предлагают оплатить 100% налогов покупателю, реже – налоги оплачиваются обеими сторонами в равных долях.

Расчет суммы, которую необходимо уплатить государству при оформлении квартиры в Тайланде, рассчитывается непосредственно в Лэнд Офисе в момент совершения сделки. Эта сумма включает в себя целый ряд пошлин, налогов и сборов, название которых рядовому покупателю мало о чем скажет, особенно без знания тайских законов. Кроме того, сотрудники Лэнд Офиса учитывают массу различных факторов, как-то: когда и кем была приобретена квартира ранее, сколько ей владели, какова текущая ставка удерживаемого налога у продавца, какова оценочная (государственная) стоимость недвижимости на сегодняшний день и т.д. Остановимся отдельно на оценочной стоимости. Как правило, она несколько ниже реальной продажной цены. Однако, если вы укажете в договоре купли-продажи заведомо заниженную цену (дабы заплатить поменьше государству) – расчет суммы налогов будет производиться на основании оценочной стоимости недвижимости. Кроме того, сумма, указанная в справке FET от тайского банка, не может быть ниже, чем оценочная стоимость квартиры – иначе вам откажут в регистрации. Естественно, при оформлении сделки в нашей компании мы проверяем соответствие всех сумм, и узнаем еще до подписания договора точную величину налога, дабы она не оказалась сюрпризом для сторон. Как правило она варьируется в зависимости от ситуации от 4,5 до 7% от стоимости приобретаемого кондо.

Что касается дополнительных расходов, то они обычно незначительны. Иногда продавец просит вернуть ему часть денег, которые он уплатил вперед за содержание кондоминиума (maintenance fee). Например, если продавец заплатил за год вперед в январе, а недвижимость вы приобрели в марте – то вам возможно придется вернуть ему деньги за 9 месяцев. Кроме того, несколько тысяч батов придется заплатить при переводе счетчиков за свет и воду на ваше имя.

Автор: Эрнест Новик. Все права защищены. Copyright © 2008-2023.
Копирование и использование материалов запрещено.