Что покупать в Таиланде в кризис?

Интервью, опубликованное в журнале «Недвижимость. Таиланд», №12, 2014. На сайте приводится полный текст без сокращений.

Своим мнением делится наш постоянный эксперт Эрнест Новик, директор международного агентства недвижимости 2Thai Euro Asia Co., Ltd.

- День добрый, Эрнест. Кризис в России, похоже, действительно наступил. Всех волнует вопрос, стоит ли вообще покупать в такое время? Может быть, лучше направить усилия на то, чтобы как-то сохранить нажитое, а не вкладывать деньги в недвижимость на противоположном конце света?

- Вы попали прямо в яблочко -  в том смысле, что на сегодняшний день главная задача большинства россиян состоит не в том, как заработать больше, а в том, как сохранить привычный для себя уровень жизни в ситуации, когда реальные доходы в России падают и будут продолжать падать. Ни для кого не секрет, что с каждым годом выводить деньги из России становится все сложнее – сейчас, в период кризиса, это особенно актуально. Недвижимость в Таиланде покупать можно и нужно, и поэтому давайте разбираться, куда правильней вкладывать деньги, чтобы их как минимум сохранить в наши нелегкие времена.

- Только не говорите, что наилучший способ их сохранить – это купить квартиру или дом в Таиланде!

- Уровень сбережений у всех разный. Кто-то на свои кровные уже успел упаковать всю семью внезапно подешевевшими смартфонами, кто-то обставил дом новенькой бытовой техникой, кто-то успел купить новое авто по бросовым ценам, кто-то посчитал выгодным в последний момент вляпаться в рублевую ипотеку в России. В то же самое время кто-то, не пожелав оставлять деньги в России, сейчас поехал в Таиланд покупать недвижимость – и он точно не прогадает. Вообще-то, любой кризис – это самое удачное время покупать недвижимость по дешевке.Главное в такой ситуации - знать, что покупать, и именно в кризис консультации профессионального риелтора помогут не только сохранить, но и преумножить ваши стремительно обесценивающиеся рубли.

- То есть инвестиции в недвижимость Таиланда до сих пор выгодны?

-  Сегодня наша беседа будет довольно долгой, поэтому для тех кто не осилит полный текст я бы предложил прочитать хотя бы краткие тезисы всего того, что я сейчас расскажу - Самоучитель покупателя и продавца ^[1]. Ну а чтобы разобраться в ситуации, давайте определимся в том, что представляют собой инвестиции в недвижимость, а точнее, что понимается под этим в Таиланде вообще и в Паттайе в частности.

Если, к примеру, сравнить рекламу недвижимости 2009 и 2015 года, то возникнет ощущение, будто за шесть лет ничего не изменилось. Что раньше, что сейчас только и слышишь: чтобы хорошенько заработать, нужно купить новостройку, желательно на стадии пре-сейла, за 2-3 года ее цена вырастет на 30-40%, а после продажи вы получите чуть ли не 50% годовых с учетом беспроцентной рассрочки платежа. Так действительно бывало, но далеко не всегда и не во всех проектах! На дворе уже 2015 год, абсолютно новые реалии, и такой подход уже не работает. Не работает, как выясняется, уже минимум год-полтора, а по отдельным проектам и того больше. Но многие  до сих пор читают эти небылицы и покупают новостройки, мечтая сказочно обогатиться в кратчайший срок.

Нужно понять, что такой подход сегодня в корне ошибочен! В условиях кризиса очень важно думать что, почем и для каких целей покупать. Приобретая новостройку, тоже следует проявлять осторожность – лучше обратиться к хорошему риелтору, который не только лучше знает рынок, но и посоветует, где можно приобрести недвижимость подешевле. А покупка недвижимости по цене, значительно ниже рыночной – это всегда удачная инвестиция.

- Похоже, без вашего брата-агента все-таки никуда! Умеете же вы себя похвалить.

- И в самом деле, без агента никуда - это чистая правда! Приведу конкретный пример.

Приходит к нам клиент – в начале лета еще, хочет продать 10 квартир в одной очень перспективной новостройке. Я спрашиваю его: «А почему вы считаете новостройку перспективной?»  Он отвечает: «Ну, так я брал квартиры оптом, по дешевке, напрямую у застройщика полгода назад». Начинаем разбираться. Все квартиры у него с видом на море, но на второй линии, перепродажная цена – 130 тысяч батов за м² (по сути дела, космическая). За те же деньги, или даже дешевле можно купить на первой линии готовую к заселению квартиру с панорамным видом!

«Но у застройщика – говорит клиент, - таких квартир даже близко нет: все продано, а то, что осталось, продается по 140-150 тысяч за квадратный метр. Сейчас мои квартиры разлетятся как горячие пирожки!»  Но не тут-то было! Оказывается, одна известная компания выступила в этом проекте как еще более глобальный инвестор. Достаю их прайс-лист и вижу: на продажу выставлены 80 квартир, и цены ниже, и первый взнос вполовину меньше. По сути дела, пока те парни не продадут 80 квартир, клиент может забыть про свои «горячие пирожки», оплачивая тем временем 3 млн батов обязательных ежеквартальных расходов. Как любой нормальный риелтор Паттайи, я знал о том крупном инвесторе, и наши клиенты если и покупали там жилье, то исключительно для себя, а не для инвестиций – ну что делать, если понравился людям кондоминиум. Тем же, кто хотел заработать на перепродаже, мы предлагали совсем другие проекты и варианты вложений. Вот что значит покупать недвижимость самому без агента!

- А сейчас разве что-то поменялось на рынке? Ведь кризис коснулся только России.

- Рынок недвижимости Паттайи изменился, и очень сильно. Прежде всего, рухнул русский сегмент, а в Паттайе на него приходилось примерно 40-45% продаж (по отдельным проектам доходило до 65-70%). Сейчас продажи россиянам упали процентов на 90. Не вдаваясь в политические и экономические предпосылки этого явления,  нельзя не увидеть очевидного, а именно 100%-ного скачка курса доллара по отношению к рублю. Сегодня невозможно предугадать, каким будет курс в 2015 году – тут даже прогнозы авторитетных экономистов расходятся: может, 50 рублей за доллар, а может и 80.

Вследствие обесценивания рубля часть покупателей перестала вносить очередные платежи, а значительная доля жилья, купленного россиянами, вывалилась обратно на рынок в виде перепродажи контрактов – часто в убыток собственнику и по цене ниже, чем у застройщика. Более того, мы ожидаем основную волну перепродаж после начала нового, 2015 года – причем уже весной это будет не волна, а настоящий вал. Естественно, что в ближайшие год-полтора перепродать с хорошей прибылью практически любую новостройку будет крайне проблематично: у вашего потенциального покупателя всегда будет возможность приобрести равноценную недвижимость у другого продавца по бросовой цене.

В этом смысле очень показателен один пример. Буквально пару недель назад один из самых известных застройщиков закрыл свой высотный проект на Джомтьене, который был распродан (внимание!) на 50%! Представитель компании-застройщика так объяснил в соцсетях причины закрытия проекта: поскольку более 80% покупателей – это россияне, которым сейчас просто нечем платить, то лучше потерять 2 миллиона долларов сегодня, чем 20 миллионов через 2 года. И что-то мне подсказывает, что это не последний проект, который закрылся в Паттайе.

- А почему об этом никто не говорит вслух – я имею в виду обрушение русского рынка?

- Ответ очень прост: никому из участников рынка это невыгодно – ни застройщикам, ни агентам. Застройщикам нужно реализовать строящееся, а агентства должны хоть что-то продавать! Не забывайте, что 90% агентов, обслуживавших россиян, вообще не работают на вторичном рынке, и новостройки от застройщика - это единственное, что они могут продавать, причем только русским.

Паттайя за последние годы превратилась в фабрику по продаже новостроек. Посмотрите на город: в торговых центрах на каждом этаже по 10-15 стоек (бутов) и продают в них только новостройки. Туркомпании везут несчастных туристов на выставки, где тоже продаются только новостройки! В рекламе СМИ и ТВ - почти одни новостройки! Значительно выгоднее держать клиента в неведении и продавать ему новые проекты - там и комиссия повыше, и трудозатраты минимальны. Никто не хочет пилить сук, на котором сидит.

- Но вы же сейчас своими словами этот самый "условный сук" и пилите! Как же вы будете сами работать? Не страшно за собственное будущее?

- Я постоянно живу в Таиланде уже больше 10 лет, у меня здесь и бизнес, и дом, и семья. Наши клиенты – это люди, которые сначала консультируются, затем думают, а только потом покупают. Помимо новостроек мы всегда работали и будем работать с вторичным рынком. Кроме того, наши клиенты – это не только россияне, но и азиаты, европейцы и, кстати, тайцы. То есть будет правильней сказать, что наша компания сидит не на "условном суку", а под "условным деревом" – наш бизнес устоявшийся и налаженный. Любой, кто интересовался недвижимостью в Таиланде, хотя бы раз - но посещал наш сайт www.2thai.ru.

Нам еще предстоит стать свидетелями падения с этого самого "условного дерева" массы других компаний – давно я не видел столько объявлений о продаже агентств недвижимости, причем в комплекте с офисами, сайтами, клиентскими базами и т.д. Уже сегодня можно навскидку назвать пару десятков компаний, которые работали еще полгода или год тому назад, а сейчас просто исчезли. Почему, спросите? Да потому что люди, которые их в свое время открывали, оказались временщиками, продававшими людям лишь бы что. Сегодня они просто испарились - ищи ветра в поле. Их клиенты сегодня безуспешно пытаются перепродать контракты на новостройки. Примерно каждый четвертый из сегодняшних продавцов контрактов приобрел свою новостройку в компании, которая уже либо перестала существовать, либо отказывается помогать с перепродажей.

Я здесь давно живу, мне некуда бежать, поэтому мы всегда старались продавать людям то, за что потом не будет стыдно. Для понимания нынешней ситуации поясню, что по статистике нашего аналитического отдела в октябре-декабре 2014 на одного россиянина, покупающего здесь недвижимость, уже приходилось порядка 25-30 продавцов, причем каждый четвертый пытался продать более одной квартиры. Я уверен, что к лету 2015 года количество россиян, желающих продать недвижимость, будет больше как минимум в 2-3 раза.

- Так что же делать тем, кто уже «вляпался» в новостройку? Как им вернуть свои деньги?

- Тут вариантов не так много, но слово "вляпался" - не совсем корректно, Если человек купил квартиру по хорошей цене в хорошем проекте и ему есть чем платить - он не вляпался, а поймал удачу! Но если у вас на руках контракт на квартиру и при этом вы абсолютно точно понимаете, что не сможете его полностью оплатить – такой контракт нужно срочно продавать со скидкой, иногда даже порядка 20-30% (это сильно зависит от проекта). Это крайний вариант, такая продажа будет однозначно убыточна, но так вы сумеете хотя бы частично возместить свои затраты. Как вы правильно заметили, кризис коснулся пока только россиян. Европейцы не стали меньше покупать, тайцы тоже сметают все, что строится и продается в Паттайе. Контракт, продаваемый со скидкой, всегда найдет своего покупателя. К нам постоянно приходят такие покупатели и делают очень выгодные приобретения. Другое дело, что приобрести что-то очень дешево можно только находясь в Таиланде: самые «вкусные» перепродажи скупаются на месте и порой даже не успевают размещаться в интернете.

- Не слишком радужная перспектива – зафиксировать собственный убыток!

- Приятного мало, но «что-то» в любом случае лучше чем «ничего». Недавно звонит мне наша клиентка: «У меня квартира в таком-то проекте за 3 млн батов, оплатили 70%, хотим продать». Я спрашиваю: «Готовы ли вы потерять при продаже 900 тысяч?» Отвечает: «Не готова. Лучше будем платить, тем более что деньги если и получим, то все равно проедим». Поэтому, если есть возможность оплачивать контракт хотя бы частично – продолжайте платить, стиснув зубы. Сейчас большинство застройщиков будут рады любым платежам – главное платить хоть что-то и регулярно. По крайне мере, к моменту окончания строительства вы получите новую квартиру на мировом курорте. Это реальный актив, который можно использовать для собственного отдыха или сдавать в аренду и который со временем все-таки можно будет продать, возможно, даже с прибылью.

- То есть сейчас вы категорически не советуете покупать новостройки вообще? Значит нужно вторичку покупать или что делать-то?

- В период кризиса нужно покупать ликвидное жилье и по возможности по цене ниже рыночной – это касается и вторички, и новостроек. Тогда это будут выгодные, но достаточно долгосрочные вложения: я считаю что ранее чем через 4-5 лет перепродать с хорошей прибылью их все равно вряд ли удастся.

- А вдруг рынок все же рухнет?

- Рынок не рухнет. На год-два, возможно, рост цен приостановится, рынок будет несколько лихорадить из-за кризиса в России и переизбытка предложений по перепродаже новостроек, но востребованное для аренды жилье, особенно в черте города и шаговой доступности от моря, всегда будет продаваться и покупаться по хорошей цене. Нишу русскоязычных покупателей займут тайцы и иностранцы - это мы говорим про Паттайю. В целом же в масштабах Таиланда количество русских покупателей настолько мало, что стабильный рост цен на недвижимость в Бангкоке и крупнейших городах будет продолжаться, и кризис в России не играет здесь никакой роли.

- Как же подобрать лучший вариант для покупки в период кризиса?

- Тут хотелось бы слегка отойти от основной темы и поделиться своими наблюдениями на предмет психологии русского покупателя. СССР уже больше 20-лет как нет, но психология 9 из 10 россиян остается, прошу прощения, совковой: они уверены, что их обязательно хотят обмануть. Но при этом включить мозги и здравый смысл получается далеко не у всех, и в результате обманутыми, как правило, оказываются самые хитрые. При покупке недвижимости в любой цивилизованной стране человек идет к риелтору: там обращаться к профессионалу – это нормально. Совковая же психология подсказывает, что именно от риелтора нужно ждать обмана, особенно в другой стране, и это при том, что покупатель в Таиланде не платит комиссию агенту, это делает продавец. Поэтому добрая половина покупателей воспользовалась советами друзей, знакомых (иногда случайных), гидов, владельцев ресторанов, русских менеджеров отелей, продавцов экскурсий, латекса и кого угодно еще, только не риелторов. Самое смешное, все вышеперечисленные категории «советчиков» получают от застройщиков комиссию за каждого клиента, с той только разницей, что в отличие от риелторов они дилетанты на рынке недвижимости со всеми вытекающими для клиента последствиями.

Приведу еще пример. Один человек приобрел 6 или 7 (сейчас точно не помню) квартир на тайскую компанию в новостройке в километре от моря в Бангсаре – а это 20 км от центра города, по сути это вообще не Паттайя, и сама стройка еще не началась. Хочет перепродать контракты, поскольку застройщик отчего-то не желает расторгать контракт и возвращать деньги. Начинаем разбираться, и тут выясняется, что проект еще не продан, то есть можно купить у застройщика, цены немаленькие даже по паттайским меркам, а кроме студий у клиента есть квартира с двумя спальнями, которая дороже и продать ее значительно сложнее. Я спрашиваю: «Кто же это вам присоветовал купить такое чудо, которое теперь вы не знаете куда деть?» Клиент отвечает: «Хороший знакомый, он мне ее настоятельно советовал – он сам живет в Бангсаре». Спрашивается, что мешало человеку просто проконсультироваться в нескольких агентствах по поводу этого проекта? Но он предпочел довериться другу – и «попал»! Вот типичный пример того, как хороший знакомый посоветовал человеку полный неликвид. Если он там сам живет, то не мог этого не знать, но при этом - хорошо заработал на своем знакомом.

- Доходчиво. Так все же, какие рекомендации вы дадите покупателям в кризис?

- Сейчас я скажу то, что мы говорим всем клиентам нашего агентства. Ведь для нас главное не просто продать, а чтобы клиент остался доволен покупкой, понимая, что отдал адекватные деньги за адекватное жилье. Истины эти вполне очевидные, но они будут настоящим откровением для 90% россиян, купивших недвижимость в Паттайе, поскольку покупали они в туркомпаниях, на выставках, со стендов в торговых центрах – то есть в местах, работающих по принципу «продать любой ценой то, где больше комиссия». Есть, так сказать, «три кита», на которых держится любая правильная покупка. Первое: по возможности, любая покупаемая квартира должна быть «с изюминкой»: это касается как проекта вообще, так и квартиры в частности. Выбирая квартиру (или проект), обращайте внимание на те плюсы, которые впоследствии будут выгодно выделять их на рынке.

Второй «кит»: при покупке недвижимости в Паттайе (не забываем, что это морской курорт) нужно помнить, что самая востребованная недвижимость – как для аренды, так и для перепродажи – должна находиться в шаговой доступности (до 250-300 м) от пляжа и внутри городской черты. Хорошим дополнительным бонусом будет вид на море. Иными словами, квартира в 300 м от моря на Джомтьене в 4 км от центра будет (при сопоставимых ценах и площади) однозначно более ликвидной, нежели такая же в 300 м у моря в Бангсаре, что в 20 км от центра Паттайи. Студия площадью 48 м² во «View Talay 5» в 100 м от пляжа будет значительно ликвиднее чем квартира 72 м², например, в «Park Lane» в 1 км от моря но за ту же цену!

И, наконец, третий «кит». Всякий покупатель имеет свои личные предпочтения: одному обязательно нужен вид на море, другому – только первая линия, третьему – жилье непременно в самом центре города, кому-то – в тихом месте подальше от баров и девочек, а кому-то – только гарантированная востребованность в аренду. Я имею в виду, что все люди разные, но при любой покупке нужно оценивать комбинацию трех основных параметров: цены, качества и месторасположения. Эти три пункта актуальны всегда, а уж сейчас особенно!

- Тогда скажите, что именно сейчас покупать? Квартиру или дом, готовое жилье или строящееся, большое или маленькое, на тайскую компанию или на иностранное имя?

 - Тут нельзя дать однозначных рекомендаций, поскольку при покупке у каждого своя цель, свои задачи. Я бы условно разделил сейчас всех покупателей на 3 категории: во-первых, это те, кто покупает исключительно для себя (для постоянного или длительного проживания или как дачу у моря), во-вторых, это те, кто хочет с минимальными потерями пережить кризис, вложив свои кровные на несколько лет в доходный и ликвидный актив, и в-третьих, это перекупщики, то есть спекулянты в хорошем смысле этого слова, те, кто планирует через год-полтора заработать на перепродаже того, что другие не от хорошей жизни вынуждены отдавать по дешевке. Первой категории (кто приобретает для себя, любимого) я бы советовал покупать то, что им просто нравится – с учетом правила «трех китов», естественно. Третьей категории, то есть спекулянтам сейчас нужно приобретать как можно дешевле квартиры на иностранное имя, причем неважно, готовое жилье или новостройки: на рынке сейчас всплывают предложения с дисконтом 10-15 или даже 25%.

Конечно, «сладкие» предложения проще поймать, находясь в Таиланде, но тем не менее, мы предлагаем своим клиентам сервис дистанционной перепродажи по интернету. Вообще, за последние два месяца (ноябрь-декабрь 2014) спекулянты стали нашими основными покупателями, благо за почти 8 лет на рынке у нас наработана база на почти 20 тыс. владельцев недвижимости в Паттайе. Я бы настоятельно советовал не считать себя самым умным и обязательно воспользоваться услугами агентства, ну хотя бы нашего, например! Перекупщики существуют всегда - это нормально, а в кризис их число только увеличивается.

Приведу еще один пример. Года полтора назад был у нас клиент, желающий купить что-то недорогое для перепродажи. Он довольно долго изучал с нами различные варианты и купил в итоге квартиру за 1,5 миллиона с видом на море в 100 метрах от пляжа – дешевле, как он думал, процентов на 20%. «Трем китам» сделка как будто соответствует на все 100%. Но в силу своей природной хитрости покупатель решил сэкономить на комиссионных расходах, сам нашел владельца и заключил договор напрямую, без посредников. Вот только продавец оказался еще более хитрым: он знал, что через полгода прямо перед окнами начнут строить новый проект, его квартира станет смотреть прямо в стену и как следствие потеряет как минимум треть стоимости. Мы тоже знали о запланированной стройке, и конечно же, никогда не посоветовали бы своему клиенту покупать такую квартиру. В результате покупатель сэкономил на нашей комиссии 50 тысяч батов и получил квартиру, которую будет продавать лет 10. Сам себя перехитрил, как говорится.

- А что посоветуете второй категории – тем, кто готов вложиться в ликвидный актив и переждать кризис?

- Прежде всего, помнить правило «трех китов». Кроме того, кризис придется пережидать не менее 4-5 лет, поэтому теоретически можно покупать и готовое, и строящееся жилье, желательно, со скидкой от рыночной цены. Далее. Кто бы что ни говорил, Паттайя была и остается морским курортом: люди могут перестать покупать недвижимость, но они никогда не перестанут отдыхать, поэтому рассчитывая прибыльность своих зарубежных активов,  всегда обращайте особое внимание на их арендный потенциал. Качественное, не «убитое» жилье в шаговой доступности от пляжа всегда найдет своего арендатора. Когда собственник жалуется, что его квартира с панорамным видом на море во «View Talay 7» или в «Jomtien Condotel» плохо сдается – значит, либо он сам говорит неправду, либо его обманывает управляющая компания, и ее надо срочно менять.

С покупкой дома тоже нужно быть очень осторожным. Дом значительно дешевле обслуживать, чем квартиру того же метража, но дороже содержать: в доме должны жить постоянно, иначе он ветшает и требует ремонта. Кроме того, поскольку дом проблематично сдавать в краткосрочную аренду, при покупке нужно быть уверенным в том, что впоследствии его можно будет сдавать на срок от полугода и более. Россияне не так часто покупают дома, поэтому не стоит рассчитывать на то, что вас завалят предложениями дешевых перепродаж. И наконец, нужно помнить, что дом стареет быстрее, чем квартира, и соответственно, продать его потом будет сложнее.

- А что с квартирами в новостройках?

- К покупке новостроек – даже по выгодным ценам – я бы подходил предельно внимательно. Возьмем для примера два проекта на Джомтьене, которые были сданы соответственно в 2011 и 2012 годах: «Park Lane» и «The Gallery». Цены в них были в общем сопоставимые, хотя в «Гэллери» чуть подороже, поскольку этот проект (4 здания на небольшой территории) находится через дорогу от моря. «Парк-Лейн» – это тоже 4 здания, большая территория, огромный бассейн, зелень, но до пляжа 1 км. Что мы имеем через несколько лет, то есть сейчас? Найти перепродажу в «Гэллери» не так просто, а если что и выставляется, то на 30-40% дороже стартовых цен в начале продаж. В «Парк-Лейне» продается множество квартир, многие из них не дороже, чем стоили 5 лет назад. В чем причина? «Гэллери» и к морю ближе, и качеством повыше, и в аренду сдается отлично. Квартиры в «Парк-Лейне» арендуются вяло, поскольку с 2011 года появились еще несколько проектов того же ценового уровня, тоже далеко от моря, но новее и лучше, поэтому арендаторы ушли туда. Вот реальный пример важности сочетания цены, качества и местоположения.

- Что по размеру квартир? Какие лучше покупать?

- Я советую смотреть и на размер квартир, и на их цену – как за квадратный метр, так и общую. В общем и целом я бы рекомендовал покупать компактные, функциональные квартиры (25-60 м²) в ценовом диапазоне от 1,8-2,0 до где-то 4,0-4,5 млн батов максимум, при цене за от 40-45 до 80-90 тыс. батов за квадратный метр (я привел реальные рыночные цены). Найдете что-то подобное или еще дешевле – точно не прогадаете с покупкой.

Опять же приведу в пример реальные проекты: «Beach 7 Condo» и «Beach Front Jomtien Residence». Первый проект - это реальный эконом-класс, 100 метров до пляжа, компактные квартиры площадью 27-43 м², сдается в марте 2015, цены в начале продаж в 2011 были от 30 тыс. бат за м² (сейчас таких цен на рынке просто нет) или от 900 тыс. батов за студию. Сейчас проект полностью продан, причем примерно 30-35% покупателей давно перепродали свои квартиры с прибылью.

«Бич Фронт Резиденс» стоит на первой линии, имеет собственный выход на пляж. По сути дела, это кондо-бутик премиум-класса в тихом месте с квартирами площадью от 70 до 250 м² (кроме нескольких студий). Цена в начале продаж в 2011 была от 70 тыс. батов за квадратный метр или от 4,5 млн батов за квартиру. Проект не продан до сих пор, поскольку квартиры большие и дорогие, а собственники купленных квартир перепродают их сейчас себе в убыток.

Ради спортивного интереса готов рискнуть и сделать прогноз на будущее, сравнив две новостройки: «Sea Max» в 1 км от пляжа на Чайяпхрыке и «Trio Gems Condo» в 200 м от моря на сой 16 Джомтьен. Застройщики оба тайские, цены практически одинаковые, оба проекта эконом-класса без особых изысков, со стандартной инфраструктурой. Так вот через 2 года, после сдачи обоих проектов покупатели «Симакса» будут рады хотя бы вернуть свои деньги, потому что арендаторов на это жилье не будет, а счастливые владельцы квартир в «Трио Джемс Кондо» будут считать прибыль от аренды или перепродажи.

- А что вы скажете относительно оформления недвижимости на тайскую компанию?

- Сейчас Россия находится в тисках экономических санкций, цена на нефть рухнула, кризис продлится еще минимум 2-3 года. Многие сейчас задумываются над тем, а стоит ли вообще иметь сбережения и активы в России, не разумнее ли купить что-то за рубежом и тем самым уберечь деньги от обесценивания. Более того, есть люди, которые сознательно переводят средства, иногда довольно значительные, в зарубежные активы с последующей перспективой отъезда за рубеж. События развиваются таким образом, что уже в ближайшее время россиянам стоит ожидать ограничений оборота иностранной валюты и ужесточения порядка вывода денежных средств за границу. В стране создается собственная платежная система, позволяющая полностью отслеживать все расходы граждан. Мы все знаем, на что способно наше государство. Уже давно подготовлена почва для принятия закона об обязательном декларировании недвижимости за границей – и тогда россиянам придется либо сообщать о своих зарубежных домах и квартирах и платить с них налоги (что-то мне подсказывает, они будут немаленькими) либо не сообщать, прямо нарушая тем самым закон. Покупка на тайскую компанию позволяет приобрести зарубежную недвижимость в полном соответствии с российским законодательством: де-юре жилье будет находиться в собственности компании, но де-факто сама компания принадлежит россиянину, который ее полностью контролирует! У покупателя не возникнет обязанности декларировать такую покупку в России, ведь официально жилье остается собственностью тайского юридического лица, в то время как принадлежащая россиянину доля в уставном капитале компании не является ценной бумагой и не подпадает под запретительную норму закона.

Сейчас, когда множество российских «инвесторов» неожиданно для себя выяснили, что им продали контракты на тайскую компанию, такие квартиры можно приобрести значительно дешевле, а впоследствии получать до 10% годовых чистыми, сдавая жилье в аренду! В дальнейшем участие в капитале тайской компании может значительно упростить ведение тут бизнеса и способствовать получению долгосрочной визы. Конечно, перепродавать квартиры, оформленные на имя тайского юридического лица, будет сложнее, на них меньше спрос. Тем не менее, я знаю несколько случаев, когда люди выкупали в проекте по 10-30 квартир на тайское юрлицо, а затем самостоятельно либо с помощью управляющей компании сдавали их в аренду в режиме отеля. По сути, они создали себе стабильный бизнес,  и теперь им уже нет необходимости продавать поштучно свои 30 квартир – они могут выставить на продажу работающий бизнес, что значительно выгоднее розничной продажи квартир даже по иностранной квоте.

- Последний вопрос. Куда лучше обращаться тем, кто по той или иной причине вынужден продавать свой контракт в новостройке именно сейчас?

- Общеизвестно, что купить в Паттайе новостройку очень просто: дал копию паспорта, подписал контракт – и оплачивай инвойсы, регулярно приходящие от застройщика. Многие считают, что продать квартиру так же просто, как и купить, но это заблуждение. Продавец контракта обычно сначала обращается к застройщику, ошибочно считая себя вправе в любой момент расторгнуть договор и потребовать деньги обратно. На самом деле, этого нет ни в одном контракте. Договорные обязательства сторон таковы: застройщик строит, а покупатель исправно платит. Получить обратно деньги от застройщика до заявленного срока окончания строительства - нереально.

Более того, 90% застройщиков вообще не занимаются перепродажей клиентских контрактов, а те, которые «как-бы занимаются», все равно сначала будут распродавать свои квартиры. Перепродаваемые контракты выставляются на продажу в самую последнюю очередь, а порядок расчетов будет таков, что клиент получит деньги не раньше, чем через 3-6 месяцев, причем в виде чека тайского банка, который можно обналичить только лично в Таиланде.

Следующий, к кому может обратиться клиент – это агент. Казалось бы, чего проще – агент находит покупателя и получает свою комиссию, а продавец квартиры – свои деньги. В реальности, однако, все сложнее. Приобретая новостройку, клиент перечисляет на счет застройщика деньги из России. Мало кто из продавцов контракта задумывается, а как проводить расчеты при продаже контракта? Куда новому покупателю отправлять деньги, чтобы они гарантированно дошли до продавца? Практически любую новостройку можно купить дистанционно через интернет, а вот дистанционно перепродать контракт, не подвергая себя финансовому риску, будет крайне сложно. Любой покупатель хочет, чтобы сначала ему оформили контракт, после чего он отдаст деньги. Продавец желает ровно обратного: сначала деньги – потом переоформление контракта.

- И как тут быть?

- Обратиться к нам - естественно, я имею в виду агентов, которым вы готовы доверить переоформление документов, а иногда и получение денег. Но сейчас, когда русские агентства недвижимости закрываются одно за другим, надо быть предельно осторожным. В интернете масса сайтов, которые продают недвижимость в Таиланде, вот только половина из них – это частные лица, так называемые "свободные художники", даже не имеющие юридической регистрации в Таиланде. Многие из них вообще физически находятся в России.

Нахожу недавно в интернете один сайт, на главной странице которого написано: агентство недвижимости «АБ» (название условное), работает в Таиланде с 2008 года. Открываю раздел «Контакты»: карты расположения офиса нет, адрес указан, но такой компании по этому адресу нет и никогда не было. Проверив название агентства, выясняю, что компания с таким наименованием в Таиланде вообще никогда не регистрировалась. Более того, их сайт зарегистрирован только в 2013 году. Захожу в раздел «О компании» и вижу: агентство недвижимости «ЦД» в Паттайе работает с 2004 года. Как такому сайту доверять, если на одном сайте разные названия компаний? Оказывается, владельцы сайта постоянно проживают в России, а на звонки по тайским номерам телефонов отвечает неизвестно кто: то ли агент, работающий в несуществующей компании «АБ» или «ЦД», то ли вообще аферист, проживающий в Паттайе.

Поэтому я бы рекомендовал обращаться в агентства, которые реально работают в городе хотя бы 5-6 лет, в которых трудится квалифицированный персонал и которые заслужили себе надежную репутацию. Как их найти? Прежде всего, сайт агентства недвижимости должен быть посвящен недвижимости, а не экскурсиям, латексу, лекарствам, яхтам, сувенирам или ювелирке – ни одно солидное агентство просто не позволит себе такого «совместительства». Кроме того, вебсайт обязательно должен содержать точное и полное название зарегистрированной в Таиланде компании, действительный адрес офиса с картой расположения (многие указывают несуществующие адреса), адреса электронной почты, а не просто форма запроса в стиле «напишите нам», тайские, а не только российские номера телефонов. Кроме того, обязательно проверьте, когда был зарегистрирован сайт. Просто напишите в любом поисковике: «дата регистрации сайта такого-то» – и все станет ясно. Если на веб-страничке агентства написано: «10 лет на рынке!», а сайт зарегистрирован 2 года назад, то в такое агентство не стоит обращаться.

- Тут все понятно. Но все-таки как же обезопасить себя при продаже контракта?

- А этот вопрос, извините, уже из категории «секретов профессии», не буду раскрывать деталей, дабы не радовать некомпетентных конкурентов. Мы на рынке с 2008 года, знаем тут все и сможем организовать перепродажу так, чтобы и покупатель был доволен, и продавец получил свои деньги. Обращайтесь – и мы все организуем.

- Спасибо, Эрнест, за очередную содержательную беседу.

- До новых встреч.

↑ Самоучитель покупателя и продавца в условиях кризиса.

Общие соображения.
Сейчас, в самом начале кризиса, главная задача большинства россиян состоит не в том, как заработать больше, а в том, как сохранить привычный для себя уровень жизни в ситуации, когда реальные доходы в России падают и будут продолжать падать. А любой кризис – это наиболее удачное время покупать недвижимость по цене ниже рынка – а это всегда удачная инвестиция.

Тем, кто хочет продать.
Уже в октябре-декабре 2014 на одного россиянина, покупающего здесь недвижимость, уже приходилось порядка 25-30 продавцов, к весне 2015 их количество увеличится еще как минимумв 2 раза. Поэтому, если у вас на руках контракт на квартиру и при этом вы абсолютно точно понимаете, что не сможете его полностью оплатить – такой контракт нужно срочно продавать со скидкой порядка 10-20-30% - тогда вернете хотя бы часть. Если же у вас есть возможность оплачивать контракт хотя бы частично – продолжайте платить, стиснув зубы чтобы не потерять вложенные деньги.

Тем, кто хочет купить.
В период кризиса нужно покупать ликвидное жилье и по возможности по цене ниже рыночной – это касается и вторички, и новостроек. Востребованное для аренды жилье, особенно в черте города и шаговой доступности от моря, всегда будет ликвидно – т.е. продаваться и покупаться по хорошей цене.

Любая покупаемая квартира должна быть «с изюминкой»: это касается как проекта вообще, так и квартиры в частности. самая востребованная недвижимость – как для аренды так и для перепродажи – должна находиться в шаговой доступности (до 250-300 м) от пляжа и внутри городской черты. Хорошим дополнительным бонусом будет вид на море.

При любой покупке нужно оценивать комбинацию трех основных параметров: цены, качества и месторасположения – а это невозможно без знания рынка. Поэтому необходимо обращаться в агентства, которые реально работают в городе хотя бы 5-6 лет, в которых трудится квалифицированный персонал и которые заслужили надежную репутацию.