Покупка квартиры в строящемся проекте.

Приобрести квартиру в строящемся проекте даже легче, чем на готовую вторичке. Главное отличие от вторичного рынка в том, что кондо в новострое можно купить в рассрочку на несколько лет: как правило, на время строительства. Кроме того, что тоже очень важно, строящееся жилье можно купить не приезжая в Таиланд!

1. Подбор проекта.

Это, пожалуй, самый главный вопрос и от его правильного решения зависит конечный успех приобретения жилья. Сегодня в Паттайе более 100 строящихся проектов, поэтому сделать правильный выбор самому крайне сложно. При выборе квартиры нужно привести к общему знаменателю такие факторы как цена, качество, местоположение, инфраструктура, надежность застройщика и оптимизировать все эти факторы под имеющийся в вашем распоряжении бюджет. Еще 5-7 лет назад любой желающий мог посетить все новостройки самостоятельно всего за полдня – благо во всем городе их было 6-8. Сегодня, чтобы самому разобраться более чем в сотне новых проектов простому обывателю понадобится как минимум пару недель, поэтому чтобы сэкономить время и нервы проще обратиться к услугам агентства недвижимости. Существует стереотип, согласно которому лучше покупать напрямую у застройщика – там можно выбить скидку, а агенту нужно платить комиссию . Это в корне неверно. Начнем с того, что в Таиланде комиссию платит продавец, то есть компания застройщик. Ни одна строительная компания не даст покупателю скидку в размере комиссии риэлтора – в этом случае агенты просто перестанут с ней работать. Идем дальше. Любой менеджер в офисе застройщика скажет, что именно его проект самый лучший – иначе его просто уволят. Профессиональный риэлтор может дать объективную картину рынка, сравнить различные варианты и описать плюсы и минусы разных проектов и застройщиков. Кроме того, каждое серьезное агентство ведет своих клиентов до момента сдачи проекта и предоставляет ряд дополнительных услуг, например, управление недвижимостью.

ЭТО НУЖНО ЗНАТЬ! Как правило, выгоднее всего покупать квартиру в самом начале продаж на стадии пресэйла: в этот период цены самые низкие. Далее с течением времени застройщик по всем законам маркетинга будет постоянно повышать цены. К моменту завершения проекта цена на квартиру может подняться на 25-35%! Тем не менее, иногда можно довольно выгодно приобрести жилье по специальной кратковременной акции, которые многие застройщики периодически проводят – об этом обязательно будут знать ведущие агентства.

2. Бронирование квартиры и оформление контракта.

Как было написано выше, квартиру в новом проекте можно купить как непосредственно в Паттайе, так и дистанционно – не приезжая в Королевство. Процедура тут примерно одна и та же практически во всех девелоперских компаниях с небольшими вариациями. Сначала нужно квартиру забронировать, то есть заплатить застройщику невозвратный депозит, чтобы он снял ее с продажи. Величина такого депозита в среднем составляет от 20 до 50 тысяч батов и определяется каждым застройщиком самостоятельно. Находясь в Паттайе эту сумму можно внести наличными или с кредитной карты в офисе продавца. Если покупка происходит дистанционно – то покупателю выставляется инвойс, по которому он должен перевести непосредственно на счет застройщика требуемую сумму. В отдельных случаях если вы полностью доверяете своему риэлтору, можно перевести деньги для бронирования непосредственно агенту, чтобы понравившуюся вам квартиру сняли с продажи. Но, повторюсь, это исключение, а не правило.

После того, как застройщик получил ваш задаток, он должен составить и подписать с покупателем контракт. Для оформления контракта покупателю необходимо предоставить в офис продавца следующую информацию:
- собственноручно подписанную копию загран. паспорта покупателей (их может быть несколько);
- точный адрес с почтовым индексом – куда отправлять оригиналы документов (это может быть домашний адрес, офис, адрес родственников и т.п. – куда вам удобнее);
- адрес своей электронной почты;
- номера телефонов для экстренной связи.
Подготовка контракта занимает 2-4 дня. В нем прописывается что именно вы покупаете, по какой цене, каковы график платежей и срок сдачи объекта, порядок оплаты налогов и сборов при оформлении права собственности. Обращаем ваше внимание, что любой каждый застройщик имеет типовой контракт, составленный и утвержденный его юридической службой, поэтому никаких принципиальных изменений в контракт никто специально для вас вносить не будет. Находясь в Паттайе контракт можно подписать непосредственно в офисе застройщика. При дистанционной покупке ваш агент отправит контракт экспресс почтой – два экземпляра. Оба необходимо подписать, а один оригинал – отправить обратно в Таиланд. Кроме того, вместе с контрактом покупателю вручается инвойс с банковскими реквизитами компании-застройщика на первый взнос (обычно это 20-30% от стоимости квартиры), после оплаты которого контракт вступает в силу. Обычно, для оплаты этой суммы дается 2-3 недели. Обращаем ваше внимание на то, что название компании в контракте и в инвойсе должны быть одно и то же – то есть вы должны быть уверены в том, что отправляете деньги именно тому юридическому лицу, с которым у вас заключен договор на покупку квартиры. Все дальнейшие платежи также должны быть произведены ТОЛЬКО на банковский счет компании-застройщика.
ЭТО НУЖНО ЗНАТЬ! Большинство застройщиков в Паттайе уже не первый год на рынке и каждый из них построил немало проектов, поэтому очень многие знают такие названия как Раймонленд, Хайтс Холнигс, Нова, Тулип, Нордик, Сансири, Дусит, Бич Маунтин и пр. Это все – холдинговые компании, владельцы торговых марок – брэндов. Но большой бизнес требует большого порядка, поэтому для защиты интересов клиентов и оптимизации налогов каждый застройщик на каждый новый проект открывает новое юридическое лицо, являющееся его дочерней компанией. Именно с этими дочерними компаниями и заключаются договора на приобретение конкретной квартиры в конкретном проекте. Но очень часто названия таких «дочек» не имеют ничего общего с названием холдинговой компании – это вполне нормально.

3. Порядок оплаты контракта / Беспроцентная рассрочка.

Как первый взнос, так и все последующие платежи по контракту, для осуществления которых вам также высылается инвойс, обычно оплачиваются банковским переводом. Его можно сделать в любом банке, проводящем международные расчеты – российские банки обычно просят предоставить к инвойсу оригинал контракта на покупку квартиры. Наименее «проблемные» банки для перевода – Сбербанк и ВТБ. В принципе, оплату по контракту можно производить, привезя в Таиланд дорожные чеки «Америкэн Экспресс» - о том как это правильно сделать написано в статье «Как оплачивать недвижимость».
Теперь остановимся подробнее на беспроцентной рассрочке, которую предоставляют покупателям все застройщики в Паттайе. Смысл ее в том, что при заключении контракта цена на квартиру фиксируется в тайских батах и уже не подлежит изменению. Часть стоимости покупатель (первый взнос) платит в течение 2-4 недель после подписания контракта – чаще всего это 20-30%. Как правило, сумма оплаченная при бронировании квртиры – 20-50 тысяч батов входит в первый взнос. Вторая часть платится равными долями, как правило, поквартально в течение всего периода строительства. Этот срок может быть от нескольких месяцев, до 30 или даже 36 месяцев по отдельным проектам. Последняя часть, так называемые “деньги на ключ” – оплачивается при заселении. Еще раз подчеркну, что это НЕ кредит, а лишь рассрочка платежа.
Еще раз повторимся, но все платежи за приобретаемое жилье должны быть совершены только на счет (или в кассу) юридического лица, с которым у вас подписан контракт на покупку. После получения денег по каждому инвойсу, бухгалтерия застройщика выписывает соответствующий документ показывающий, какая сумма в тайских батах поступила от вас к застройщику.
ЭТО НУЖНО ЗНАТЬ! Поскольку все контракты в Таиланде заключаются только в тайских батах, а международные переводы из России можно осуществлять лишь в нескольких валютах, очень важно, чтобы в выставляемом инвойсе от застройщика сумма была указана не только в батах, но и в долларах или евро. В противном случае российский банк может не принять платеж или, что еще хуже, поставив вам отметку о принятии платежа не отправить его фактически, забыв уведомить об этом отправителя. Такие случаи случались неоднократно, поэтому всегда просите вашего риэлтора проследить за тем, чтобы в иновйсе сумма в батах была переведена в одну из конвертируемых валют. Все валютные поступления в Таиланд автоматически конвертируются в тайские баты по текущему курсу. Из-за плавающего курса по отношению к доллару/евро может сложиться ситуация, при которой вы не доплатили или переплатили сумму в инвойсе. В этом нет ничего страшного – все поступления от вас считаются застройщиком в батах нарастающим итогом, поэтому любая недоплата или переплата будет учтена в следующем инвойсе.

4. Часто задаваемые вопросы.

Моя квартира изначально продается с полным мебельным пакетом. Но он меня не устраивает – можно ли от него отказаться и получить скидку?
- Как правило, в Паттайе такое не практикуется. Вы получаете жилье с мебелью согласно контракта, а далее вольны делать с мебелью все что хотите. Точно так же обычно нельзя договориться, чтобы вам поставили за доплату “телевизор побольше и холодильник повыше”.

Моя квартира продается только с кондиционером, встроенной кухней и оборудованным санузлом. Можно ли заказать полную меблировку у застройщика?
- Только в том случае, если застройщик предоставляет такую опцию – это не более 1/10 части от всех проектов.

В проекте продаются только студии и квартиры с одной спальней. А мне нужно две спальни! Как быть? - В большинстве проектов существует возможность объединения юнитов. Для покупки квартиры с 2-мя спальнями достаточно объединить две односпальных или, например, три студии. Обычно такое объединение застройщик производит бесплатно и дает соответствующий мебельный пакет. Имеется ввиду, что если вы объединяете три студии – это не значит что у вас будет три кухни. Кухня будет одна, но большая, соответствующая двухспальной квартире.

Я забронировал квартиру в проекте А и заплатил 20 тысяч батов депозита, но проснувшись сегодня утром решил, что мне все же больше подходит проект В. Можно ли вернуть деньги?
- По обычаям рынка – депозит является невозвратным. Это подразумевается по умолчанию, поэтому многие не заостряют на этом внимание. То есть отказ от покупки квартиры означает потерю депозита. Исключение может быть только в том случае, если проекты А и В принадлежат одному и тому же застройщику. В этом случае на 99% вы сможете не потерять деньги и перенести бронь с одного проекта в другой.

Я бы хотел купить квартиру в Таиланде. Могу ли я взять ипотеку в тайском банке или взять кредит под залог квартиры в Москве (или Гадюкино)?
- Нет, тайские банки не кредитуют иностранных граждан, у которых нет никаких активов на территории Королевства. Иногда сама компания-застройщик может предложить кредит на 2-5 лет на свои квартиры. Тут нужно понимать, что это в любом случае не ипотека, а кредит, поскольку вы станете собственником квартиры только после оплаты всей суммы и процентов. Кроме того, в последние годы, когда спрос на квартиры в Паттайе значительно возрос, подобная практика практически не встречается.

Автор: Эрнест Новик. Все права защищены © 2008-2021.
Копирование и использование материалов запрещено.