Новые налоги на недвижимость в Таиланде

Внимание: данная статья посвящена только вводящемуся с 2020 года налогу на землю и строения. Подробную информацию о налогах и сборах, взимаемых за переоформление права собственности, можно прочитать в отдельной статье.

Долгое время Таиланд был страной, где налог на владение недвижимостью по сути отсутствовал. Но жизнь меняется, страна растет и развивается, благосостояние народа растет. Поэтому 13 января 2019 года довольно устаревший Закон о налоге на жилье и землю 1932 года был заменен новым Законом о налоге на землю и строения BE 2562, который вступил в силу 13 марта 2019 года. Этот закон представляет собой знаменательную налоговую реформу, которая вводит налоги на физические лица или компании, которые владеют или имеют права собственности или пользования недвижимым имуществом (например, землей и зданиями, включая кондоминиумы) в Таиланде. Цели нового закона состоят в том, чтобы сделать сбор налогов более эффективным и увеличить государственные доходы. Новый Закон дает органам местного самоуправления право собирать налоги на землю и здания в Таиланде со всех юридических и физических лиц, включая иностранцев.

Ранее налоги взимались с доходов от сдачи в аренду имущества, а не с самого актива, по сути служа подоходным налогом, а не схемой налога на имущество. Существовал еще местный налог на землю (без учета строений), который еще действует до конца 2019 года. Однако, его величина относительно стоимости самой земли настолько мала, что при покупке домов с участками или собственно земли он никак не влиял ни на цену сделки, ни на ее экономическую эффективность. Кроме того, при оформлении сделки купли-продажи возникают еще ряд налогов и сборов, которые продолжают действовать по сей день. Ниже мы кратко рассмотрим все вышеуказанные налоги и сборы с точки зрения иностранца, владеющего недвижимостью в Таиланде.

Налог на владение землей и строениями.

Сбор налогов в соответствии с новым Законом начнется 1 января 2020 года и будет выплачиваться до конца апреля каждого года, следующего за отчетным. То есть до конца апреля 2020 года необходимо будет уплатить налог с недвижимости за 2019 год по состоянию на 1 января 2020 года. Стоимость земли и зданий будет оцениваться местными властями, и эта кадастровая цена будет служить основой для расчета налога на имущество. Обращаем внимание, что даже если в документах на приобретение недвижимости у вас будет указана стоимость ниже кадастровой, базой налога все равно будет служить именно оценочная стоимость. А вот если цена будет выше кадастровой, то расчет налогов будет уже плясать от нее. Наша компания при оформлении квартиры или дома всегда указывает стоимость покупки практически на уровне кадастровой, и практически никогда – реальную цену сделки, которая как правило несколько выше, особенно в курортных районах страны где иностранцы в большинстве своем и покупают дома и кондо. Местные органы власти должны будут просчитать сумму налога и выслать собственнику соответствующее извещение, которое должно быть оплачено до конца апреля там же – в местной администрации.

Теперь самое главное – каковы ставки налога? Согласно новому Закону они будут определяться правительством ежегодно, но для разных категорий недвижимости не могут превышать следующих МАКСИМАЛЬНЫХ значений:

1. Земля и строения сельскохозяйственного назначения – 0,15%
2. Жилые строения - 0.3%
3. Другие объекты (все коммерческие и нежилые) - 1.2%
4. Не используемые (простаивающие) объекты - 1.2%. К величине налога на объекты, не используемые более 3 лет, каждые три года прибавляется 0.3%, пока ставка не достигнет величины 3%.

Сразу отметим, что в 2020-2021 годах ставки налога будут в разы меньше, а кроме того по отдельным категориям существует освобождение от уплаты налога, как следует из приведенной ниже таблицы:

Изучив таблицу, делаем вывод первый - любые жилые объекты (дом или кондо), приобретенные на имя тайского юридического лица не имеют право на налоговое освобождение.

Как видно из той же таблицы, существуют определенные налоговые освобождения для некоторых категорий недвижимости. Так, налогом не облагаются объекты сельхозназначения стоимостью до 50 млн бат, дома как основное место проживания с участками стоимостью до 50 млн и кондо как основное место проживания стоимостью до 10 млн бат. Во всех вышеназванных случаях налог начинает взиматься по стандартной ставке с сумм, превышающих вышеуказанные.

Нам, как иностранцам, особенно интересно что же такое основное место проживания и как попасть в эту категорию льготников? Любой, кто покупал недвижимость в Таиланде, знает, что кроме свидетельства о собственности на дом или кондо новый владелец получает домовую книгу синего цвета (табьенбаан). Там указан адрес вашей недвижимости, а в саму книгу по закону можно вписать только граждан Таиланда, постоянно там проживающих. Именно наличие имени физлица в домовой книге по состоянию на 1 января 2020 года будет являться основанием для получения налоговой льготы как для тайцев, так и для граждан других государств. Иностранец, однако, по определению не может быть вписан в «синюю» домовую книгу. Чтобы получить налоговое освобождение в местной администрации необходимо получить «желтую» копию домовой книги, документы на которую может подать любой иностранец, имеющий долгосрочную неиммиграционную визу.

То есть, имеем вывод второй – любой иностранец, владеющий кондоминиумом в Таиланде и не имеющий долгосрочной визы не может претендовать на налоговые льготы.

Идем далее. Если у гражданина есть несколько квартир или домов, он может получить освобождение только на один объект, в котором он записан в домовую книгу («синюю» или «желтую»). Все остальные дома или квартиры не будут иметь налоговых льгот и попадут либо в категорию «жилые объекты», либо – в «объекты другого назначения». И это очень важно, поскольку разница в налогах будет на порядок отличаться. Если вы сдаете квартиру или дом в аренду – то ваша недвижимость по определению попадает в категорию «Объекты другого назначения». Если же вы приезжаете в свое кондо или дом раз в год на месяц-другой, то формально вы не используете его в коммерческих целях и должны быть в категории «Жилые объекты». Но как местные власти сами будут определять категорию вашей недвижимости до конца пока не ясно, ведь сейчас еще только сентябрь 2019 года, налог будут начислять после 1 января 2020, а платить его нужно будет только в апреле 2020. Ни для кого не секрет, что подавляющее большинство недвижимости, приобретенной иностранцами в Таиланде, сдается в аренду. Ни один из опрошенных нами экспертов не дал исчерпывающего ответа, но в самом лучшем случае иностранцам владеющим одним кондо или домом дадут возможность провести его как «жилой объек» при условии что там реально не бывает арендаторов. Сразу обратим внимание наших находчивых соотечественников, что если вы укажете ваш объект как жилой, но при этом будете сдавать его в аренду – вас сразу же вычислят и оштрафуют. Сейчас все заселяющиеся арендаторы обязаны регистрироваться в иммиграционной полиции с указанием адреса и собственника жилья.  Но даже если вы будете сдавать жилье «подпольно» - поверьте, мир не без добрых людей! Ваш сосед или управляющая компания тут же на вас настучат.

Отсюда следует вывод третий – не пытайтесь перехитрить власти скрывая сдачу жилья в аренду чтобы сэкономить на налоге на вашу недвижимость. Налоги все же пока крайне маленькие и экономия нескольких тысяч батов может вылиться для вас в штраф и кучу мелких и неприятных проблем и беготни.

И еще одно важное дополнение, касающееся тех, кто приобрел недвижимость в долгосрочную аренду (лизхолд). Как правило, в договорах лизхолда обязанность оплаты налогов возлагается на арендатора. Поэтому, если вы приобрели дом или квартиру в лизхолд, мы рекомендуем проверить ваш договор на предмет того, кто должен платить налог – собственник или арендатор.

Агентство недвижимости "2THAI.ru". Все права защищены. Copyright © 2008-2023.
Копирование и использование материалов запрещено.