Агентство или застройщик – где лучше купить жилье в новостройке

В этой статье мы приводим только факты – решение в любом случае покупатель принимает самостоятельно. Под агентством недвижимости подразумевается официально зарегистрированная в Таиланде компания, имеющая свой офис, персонал, интернет-сайт и, естественно, историю и положительную репутацию на рынке как среди застройщиков и своих коллег, так и среди клиентов. Различные и многочисленные частные посредники, знакомые, знакомые знакомых и прочие “советчики”, зачастую представляющиеся риэлторами но абсолютно не ориентирующиеся на рынке, в данной статье даже не рассматриваются.

1. Выбор квартиры. Серьезное агентство недвижимости всегда работает со многими застройщиками и может предложить альтернативные варианты по цене и месторасположению от разных застройщиков. Любой успешный агент знает о рынке намного больше, чем можно прочитать в газетах и интернете, или увидеть по ТВ – поэтому он реально понимает текущую ситуацию на рынке. Посему профессиональный риэлтор может проанализировать рынок и предложить клиенту именно то, что ему больше подходит, оценив плюсы и минусы разных проектов. С другой стороны, вполне очевидно, что ни один менеджер ни у одного застройщика не будет указывать на минусы своих проектов и никогда не даст объективную сравнительную оценку проектов от разных компаний. И еще: есть агентства, которые предлагают проекты только одного или всего нескольких застройщиков: скорее всего, такая компания либо аффилированная структура того же застройщика, либо это фирма, которая открылась совсем недавно и просто не имеет договоров для работы со всеми на рынке. В этом случае рассчитывать на объективную картину рынка так же не стоит.

2. Цена. Кто бы что ни говорил, но цена квартиры (или дома) у Компании-Застройщика и агентства недвижимости ВСЕГДА одна и та же. Риэлтор реализует любую недвижимость ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО по ценам, предоставляемым Застройщиками. Комиссия, которую агент получает от компании застройщика, является платой за поиск клиента, а также за ведение всех дел Клиента вплоть до получения ключей, заселения и оформления документов на право собственности. Правда, в последнее время, в связи с открытием массы новых агентств недвижимости в Паттайе, стали известны случаи, когда риэлторы намеренно завышали цены застройщика видя несведущих покупателей, а затем предоставляли “скидку” дабы клиент клюнул и купил. Как вы понимаете, это по сути обман покупателя и ни одно серьезное агентство этого себе не позволяет.

3. Скидки, распродажи и маркетинговые акции. Во время проведения различных рекламных компаний Застройщики могут предоставлять разнообразные бонусы или скидки. Но они действуют для всех, в том числе и на покупателей пришедших с агентством недвижимости.

4. Контракт на покупку. Контракт на покупку недвижимости (дом или кондо) в новостройке всегда заключается приобретателем только напрямую с Застройщиком, даже в случае если покупатель пришел с агентом. У Застройщика есть утвержденный его юридической службой типовой договор, в который и заносятся все сведения о покупателе, покупаемой квартире и сроках оплаты. При участии агентства в отдельных случаях в договор могут быть внесены отдельные изменения. Обычно это касается графика платежей, который может быть составлен с учетом пожеланий покупателя.

5. Расчеты с Застройщиком по контракту. При покупке любой квартиры контрактные платежи ВСЕГДА и на всех этапах переводятся только на расчетный счет Застройщика в тайском банке. В отдельных случаях, если Вы полностью доверяете своему агенту, чтобы быстрее забронировать понравившуюся вам квартиру - можно перечислить сумму бронирования непосредственно ему. Тогда агентство может внести от вашего имени плату за бронирование квартиры или дома, но эта сумма как правило не превышает 20-50 тысяч батов.

6. Обслуживание договора (документооборот). Подписав контракт на покупку квартиры или дома покупатель должен строго соблюдать его условия – особенно в части сроков платежей. Если покупка была совершена с участием солидного агентства недвижимости, то оно всегда будет контролировать все аспекты взаимоотношений покупателя и компании-застройщика. В этом случае клиент всегда уверен, что получит в срок любые счета, финансовые отчеты и документы. Кроме того, что немаловажно, никогда не возникнет языковых проблем в общении с застройщиком: всегда есть вероятность того, что менеджер, который вел ваши дела у застройщика, просто уволится и у покупателя могут возникнуть всяческие проблемы от несвоевременного выставления счетов до потери платежей.

7. Информирование покупателя о состоянии дел. Компания-застройщик как правило информирует клиента только о сроках следующего платежа по контракту, о том, что объект готов к заселению и о сроках оформления документов – то есть только о том, что прописано в контракте. Агентство имеет возможность персонального общения с клиентом, предоставляя ему, например, фотоотчет не только о состоянии стройки, но и о готовности конкретной квартиры. Кроме того, в агентстве всегда можно получить массу полезной информации о жизни в Таиланде, чем застройщик заниматься не будет: где лучше купить мебель, в какую школу лучше отдать ребенка, как решить визовые вопросы и т.д.

8. Обслуживание клиента после заселения - Пост-продажный сервис (Post-sale service). Компания-Застройщик как правило не обслуживает клиента после оформления прав собственности и заселения. Солидное Агентство всегда предоставит покупателю дополнительный сервис: доверительное управление недвижимостью, сдача квартиры или дома в аренду, юридическую поддержку (оформление доверенностей, завещаний и др. документов).

Несколько реальных примеров:

1. Клиент забронировал квартиру но не успел в силу определенных обстоятельств вовремя сделать первый взнос. Согласно условиям контракта депозит в размере 50,000 батов, оставленный клиентом для бронирования квартиры, должен был пропасть. Агентство смогло урегулировать ситуацию, избежать аннулирования контракта и перенести платеж на 2 недели. 2. Клиент практически выбрал один из разрекламированных проектов но все же решил посоветоваться с агентством. После детального изучения рынка было решено купить квартиру в другом проекте с таким же сроком сдачи. Через 2 года первый объект до сих пор не сдан из-за задержки начала строительства, а Клиент уже заселился в квартиру из второго проекта. 3. Бухгалтерия в офисе Застройщика по каким-то причинам не идентифицировала вовремя очередной контрактный платеж и выставила клиенту штрафные санкции за задержку оплаты на 2 месяца. Благодаря усилиям агентства бухгалтерия нашла пропавший перевод. Это позволило избежать денежного штрафа и, даже, возможного суда.

4. Заключив контракт на покупку квартиры, клиент оговорил перенос двери в спальню с одного места на другое. Подрядчик стройки не сделал соответствующие изменения. При очередной инспекции объекта агент обнаружил несоответствие еще на стадии строительства и вовремя указал на это застройщику еще до начала внутренней отделки.

5. Клиент купил квартиру с одной спальней в новостройке с одной спальней. Но жизнь внесла коррективы и у него родился второй ребенок – понадобилась уже квартира с 2-мя спальнями. Благодаря агентству, которому он оставил соответствующую доверенность, не приезжая в Таиланд клиент смог продать квартиру, получить деньги и приобрести новую в другом проекте.

6. Клиент приобрел у застройщика квартиру в одном из проектов. Но через год тот же застройщик открыл рядом новый проект, более интересный и комфортный. Исключительно благодаря авторитету агента и его усилиям удалось поменять квартиру из первого проекта на квартиру во втором, перевести без потерь все платежи клиента в новый проект и не платить 100 тысяч батов за переоформление контракта.

Автор: Эрнест Новик. Все права защищены © 2008-2021.
Копирование и использование материалов запрещено.