Советы покупателю недвижимости в Таиланде

Сегодня человек, решившийся приобрести недвижимость в Паттайе, сталкивается с проблемой выбора: более 400 агентств недвижимости, более 200 новостроек, более 60 застройщиков в городе! За семь лет работы на рынке недвижимости в нашем городе я имел возможность пообщаться со многими покупателями, поработать с большинством застройщиков и выслушать тысячи различных точек зрения. Думаю, мои наблюдения, в которых я постарался осветить наиболее важные аспекты приобретения недвижимости, будут интересны читателям.

А вообще покупать или нет?

Это, естественно, главный вопрос и каждый решает его сам. Но в пользу покупки есть немало убийственных аргументов. Во-первых, Паттайя – самый известный тайский курорт, который имеет самую развитую в стране (после Бангкока) инфраструктуру и развлечения на любой вкус и кошелек. Во-вторых, владение недвижимостью позволит не только обеспечить себе комфортный отдых или даже проживание, но и выгодно вложить свои кровные – цены на жилье медленно, но неуклонно растут каждый год, а спрос на курортную недвижимость есть всегда. Во-третьих, ваши квартира или дом могут приносить Вам постоянный доход, в то время как налога на владение недвижимостью в Таиланде нет! И в-четвертых, климат позволяет отдыхать тут круглый год, а любой проживший в городе хотя бы 4-5 месяцев подтвердит, что стоимость жизни здесь совсем невелика. Поэтому не зря все больше иностранцев приобретают недвижимость именно здесь, а что касается состоятельных тайских граждан – то в последние 2-3 года они устроили настоящий покупательский бум!

С чего начать?

Естественно, со сбора информации. Основная беда многих наших соотечественников в том, что покупку они делают спонтанно, не успев толком обдумать и оценить то что покупают. А это ведь неправильно, особенно, когда речь идет о десятках тысяч кровно заработанных долларов! Поэтому и появляются недовольные: «Нам продали плохую квартиру/дом! Он не сдается/ не продается, в цене не растет! Мы не знали, когда покупали, нам толко ничего не объяснили!» И т.д. и т.п. Но ведь сейчас с информацией о недвижимости в Паттайе нет никаких проблем – заходи в интернет, читай, изучай. На собственном опыте могу сказать, что странички нашего вэб-сайта, посвященные процессу покупки, описанию законодательства и прочим необходимым вещам наиболее посещаемые.

Для чего мы  покупаем?

Это вопрос, на который, наверное, каждый второй покупатель толком ответить не может. А ведь это очень важно – у меня это самый первый вопрос моему клиенту. Можно покупать «дачу у моря» на отпуск, можно покупать недвижимость для длительного проживания, можно покупать для последующей сдачи в аренду, можно покупать с целью инвестиций – краткосрочных или длительных. И в каждом случае я предложу человеку различные варианты, которые подходят именно под его задачи и финансовые возможности и они будут абсолютно разные!

Квартира или дом / таунхаус?

Это тоже очень важный вопрос, на который однозначного ответа нет. С одной стороны, за одни и те же деньги приватного жизненного пространства в доме будет существенно больше, чем в квартире. С другой стороны, квартира не требует такого ухода, как дом. Ее можно закрыть на ключ, отключить свет и воду и просто уехать – хоть на год, хоть на пять лет. За домом же нужен постоянный уход – газон, сад, бассейн и т.д. Поэтому, если вы ориентируетесь на краткосрочные визиты несколько раз в год – лучше подойдет квартира, если хотите постоянно жить или зимовать – есть смысл подумать о доме. Для любителей собак только дом: по законам Таиланда жить в кондо с собаками нельзя! Для тех, кто думает об аренде: при прочих равных доходность от сдачи квартиры выше, чем от сдачи дома. Главный плюс квартиры в том, что ее можно приобрести на свое имя, а дом – только на имя принадлежащей вам тайской компании. Именно это и отпугивает многих покупателей домов и таунхаусов. Но об этом – читайте ниже.  

Стоит ли покупать на имя тайской компании?

Для дома – других вариантов по сути нет. Купить дом с землей в аренду на 30 лет в Паттайе весьма сложно, да и нужно ли это? Квартиру же можно купить и на имя иностранца, и на имя тайской компании. Как правило, на свое имя цена будет выше, иногда даже на 15-20% - это особенно существенно при сдаче в аренду. Однако, ликвидность квартиры, купленной на тайскую кампанию, будет ниже, чем на иностранное имя: хоть цена и будет ниже – желающих купить будет меньше. Что же касается юридической стороны дела – то процедура покупки на тайскую компанию отработана десятилетиями. Все дома, купленные иностранцами в Паттайе, оформляются так уже более 30 лет. То есть дом с землей (или квартира) принадлежит компании, а компания – принадлежит иностранцу.

Вторичное жилье или новостройка?

В общем и целом, самое главное отличие тут в том, что за вторичку нужно платить все и сразу – но можно сразу жить, а при покупке новостройки вам дадут беспроцентную рассрочку на весь срок строительства – т.е. на 2-3 года – но придется ждать. Естественно, новостройка всегда будет новой, а на вторичке вы приобретаете недвижимость, в которой уже жили. Но зато, эту квартиру или дом можно как говориться «потрогать руками», чего в новостройке (особенно в самом начале продаж) сделать не удастся. Можно конечно посетить шоу-рум, но конкретный вид из вашего окна вы там все равно не посмотрите. В общем – каждый решает сам!

Как выбрать проект?

Для этого нужно всего лишь хорошо ориентироваться в городе и знать конъюнктуру рынка – тогда вы сможете подобрать именно такую недвижимость, которая будет отвечать вашим предпочтениям и финансовым возможностям. Естественно, приехавшему в другую страну человеку такую информацию могут дать только люди, профессионально работающие на рынке недвижимости. Отсюда вытекает следующий вопрос:

Где покупать недвижимость?

Казалось бы ответ очевиден: в агентстве недвижимости или в крайнем случае у застройщика. Но сейчас в Паттайе не все так просто. Бум на рынке привел к тому, что недвижимость Вам могут предложить где угодно: гид в автобусе, менеджер на стойке в торговом центре, продавец экскурсий на улице или просто случайный знакомый, который «тут давно и все знает лучше всех». Как это не удивительно, но есть люди, которые на это ведутся, многие из которых потом жалеют. Покупая дома автомобиль или домашний кинотеатр любой нормальный человек идет в автосалон или магазин электроники: то есть к тем, кто профессионально занимается продажами именно этого продукта и туда, где есть большой ассортимент. Что может предложить гид или продавец экскурсий – и так понятно. Что же касается стоек в торговых центрах – то там предлагают 2-3, ну максимум 5-7 проектов, в то время как в городе их чуть ли не две сотни. И уж точно не факт, что менеджер-зазывала за стойкой корифей в недвижимости. Очень возможно, что это сезонный работник: большинство стоек открываются в ноябре-декабре и закрываются в апреле-мае, когда снижается турпоток. Поэтому наиболее полную информацию можно получить в офисе либо агентства недвижимости, либо компании-застройщика.  

Агент или застройщик?

Существует стереотип, что покупать напрямую у застройщика дешевле, поскольку агент работает за комиссию. Это не так – цена у агентов и застройщиков всегда одинаковая. Так устроен наш рынок. Однако, между агентом и застройщиком есть принципиальное отличие. Менеджер в офисе застройщика квалифицированно может рассказать только о собственных проектах, пусть их даже будет десять. И естественно, именно эти проекты будут самыми лучшими. Про остальные более чем сто – он в лучшем случае не скажет ничего, в худшем – будет «поливать» конкурентов. Профессиональный агент объективно расскажет и покажет Вам все, что есть на рынке – то есть покупатель сам сможет сравнить, оценить и сделать правильный выбор на основании реальной информации.

Как выбрать профессионального агента?

Это одна из самых тяжелых задач в Паттайе. Формально, в городе более 450 компаний, занимающихся продажей недвижимости и как минимум в каждом втором агентстве хотя бы кто-то говорит по-русски. Если же начать разбираться, то примерно половина агентств открылась за последние пару лет, а порядка 50 – вообще только в 2013 году. Кроме того, далеко не все такие «компании» реально зарегистрированы как юридическое лицо, а если и зарегистрированы, то не имеют реального офиса. Многие агенты, работающие на рынке, вообще не имеют разрешения на работу в Таиланде – это недешевая и небыстрая процедура. Не буду говорить много о том, что покупая квартиру или дом в агентстве, которого «де юре» нет, или у менеджера, которого могут в любой момент депортировать за нарушение трудового законодательства, покупатель сильно рискует. Поэтому, что бы хоть как-то обезопасить себя а заодно и приобретаемую недвижимость я бы посоветовал следующее. Попросите агента показать офис – там по закону обязательно должен быть тайский персонал, и проверьте разрешение на работу – это синяя книжечка с фотографией и названием компании. Даже если вы твердо решили покупать новостройку, спросите про покупку на вторичном рынке. Агенту, у которого нет нормальной базы вторичного жилья без году неделя. И последнее – посмотрите на вэб-сайт компании. Если на сайте мало предложений, а большинство из того что есть – новостройки, значит агентство открылось совсем недавно и вряд ли сможет дать вам объективную картину рынка.

Стоит ли покупать через Интернет?

Как это не парадоксально звучит для многих, но за последние несколько лет количество покупок через интернет, то есть дистанционно без посещения Таиланда, увеличилось в разы. Конечно, речь идет только о новостройках, поскольку для оформления жилья на вторичном рынке необходимо приехать в страну. Такие покупки довольно удобны и позволяют не только сэкономить на билетах, но и приобрести недвижимость в самом начале продаж, то есть по самым низким ценам. Тем не менее, к выбору интернет-сайта тоже нужно очень аккуратно. Сейчас в рунете не менее тысячи сайтов, предлагающих недвижимость в Таиланде. Дабы не создавать себе лишних проблем, лучше покупать у компаний, зарегистрированных в Таиланде. Согласитесь, что агент в Паттайе лучше знает рынок своего города, чем житель Питера или Хабаровска. Кроме того, очень многие сайты не являются агентствами недвижимости, а принадлежат частным лицам, которые занимаются продажей либо незаконно, либо «факультативно». Поэтому на любом сайте всегда проверяйте раздел «Контакты»: там обязательно должны быть указаны название агентства, название юридического лица (они не всегда совпадают), точный адрес, и контактная информация: телефоны именно в Таиланде и адрес электронной почты. Если на сайте нет адреса, нет телефонов в Таиланде, нет адреса электронной почты – а такое тоже бывает – скорее всего вы обратились не в агентство, а к «свободному художнику».

Автор: Эрнест Новик. Все права защищены. Copyright © 2008-2019.
Копирование и использование материалов запрещено.